A l’initiative de la Ministre du Logement Céline Fremault, la réforme historique de la régionalisation du bail a été adoptée par une large majorité du Parlement bruxellois ce 18 juillet. Première des trois régions du pays à régionaliser la compétence, Bruxelles prévoit entre autre un cadre spécifique pour les colocations et un régime spécial pour le logement étudiant, sans oublier des aménagements en terme de cession de bail et de sous-location, et enfin la possibilité de résilier des baux de courtes durées à moindre frais. Adaptée pour mieux coller aux spécificités bruxelloises, cette nouvelle législation aura un impact majeur sur la vie des Bruxellois qu’ils soient locataires ou propriétaires.
La sixième réforme de l’Etat a transféré aux régions la compétence pour édicter « les règles spécifiques concernant la location de biens ou des parties de biens destinés à l’habitation ». Il est important de rappeler que la Région bruxelloise est encore aujourd’hui à 60% une ville de locataires. Cet enjeu important a poussé les différents acteurs du secteur à Bruxelles à travailler activement à cette réforme qui se concrétise aujourd’hui. Au-delà de la présence de nombreux locataires à Bruxelles, notre Région est aussi confrontée plus qu’ailleurs sans doute au phénomène de colocation jusqu’ici non réglementée, à un public étudiant en nombre et une population paupérisée pour qui l’accès au logement est un défi constant. La réforme a donc été l’occasion de mieux prendre en compte ces différents enjeux.
« Je salue la mobilisation parlementaire mais aussi citoyenne importante autour de la régionalisation du bail. De nombreuses consultations et présentations ont eu lieu. De très nombreux acteurs ont pu être rencontrés et souvent à plusieurs reprises. Le travail fourni repose sur une assise particulièrement large et il a fallu du temps et de l’énergie pour assimiler, traiter et finalement opérer, au sein de cette masse d’information, différents arbitrages politiques pour arriver aujourd’hui à ce texte final soutenu lors du vote en séance plénière à une large majorité » souligne la Ministre du Logement Céline Fremault.
Tout au long du processus, deux objectifs ont été fidèlement suivis, d’une part, celui de respecter au mieux le difficile équilibre entre locataires et bailleurs et d’autre part, celui de respecter la volonté du secteur de ne pas révolutionner la législation tout en l’adaptant aux nouvelles formes d’habitat.
Bruxelles est ainsi aujourd’hui la première des trois régions à avoir matérialisé la régionalisation du bail qui constitue le dossier le plus emblématique de la législature en la matière. « La régionalisation du bail à Bruxelles a pour mission principale d’améliorer le fonctionnement du marché locatif dans son ensemble pour faciliter l’accès au logement au plus grand nombre. Ce nouveau texte permettra par ailleurs de poursuivre sans plus tarder le travail de concrétisation des arrêtés d’exécution relatifs par exemple à la grille des loyers, au label ‘logement étudiant’, au bail-type ou au modèle d’état des lieux. » explique la Ministre du Logement Céline Fremault. Une grande campagne de communication sur la régionalisation du bail sera lancée d’ici la fin de l’année (colloque, formations, dépliants…).
1. Les grandes nouveautés en termes de nouvelles formes d’habitat
1.1 La colocation
La colocation est aujourd’hui plus que jamais un mode d’habitat qui se développe (5% en 2012 et 7% en 2015) et qui est amenée à encore se développer davantage à l’avenir, en particulier dans une grande ville comme Bruxelles. La colocation qu’on connait traditionnellement entre étudiants est à présent de plus en plus populaire auprès des jeunes travailleurs ou jeunes ménages car ce mode d’habitat permet de se loger à moindre coût tout en gardant une vie sociale. Il permet pour certains de lutter aussi contre l’isolement. Jusqu’à présent ce mode d’habitat n’était pas réglementée.
Désormais, le régime imaginé vise à répondre à des préoccupations légitimes de sécurité pour le bailleur via la solidarité présumée de ses locataire et de souplesse pour les locataires via la liberté d’opter pour ce régime ou non. Les colocataires devront régler entre eux les modalités de base de leur vie commune au travers d’un pacte de colocation. Les modalités sont librement arrêtées par les colocataires mais certains éléments devront obligatoirement être repris au sein du pacte de colocation tels que la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l’assurance incendie et les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.
Une fois signé, ce pacte est annexé au contrat de bail. Ce pacte de colocation est un moyen de conscientiser et de responsabiliser les colocataires sur leurs obligations. Il permet aussi de rassurer les bailleurs et apaiser les craintes que les colocations génèrent parfois. Un autre gage de souplesse est la facilité pour les colocataires de quitter les lieux via deux mois de préavis et sans indemnités. Il devra pour cela trouver un remplaçant accepté par le groupe. En cas de refus répété du groupe, le colocataire pouvant démontrer sa recherche active de candidats remplaçants sera toutefois libéré de ses obligations. Par ailleurs, si plus de la moitié du groupe de colocataires quittent les lieux, le bailleur a la possibilité de résilier le bail.
1.2 Le logement étudiant
Actuellement un étudiant n’établit généralement pas sa résidence principale dans le lieu loué. Cet état de fait pose un certain nombre de questions quant à la protection juridique de l’étudiant, l’augmentation de loyer, la durée du bail qui n’est pas toujours adaptée au statut étudiant (Erasmus par exemple) ou encore la concurrence entre logements étudiants et logements classiques.
La régionalisation du bail prévoit un régime juridique spécifique pour le logement étudiant. C’est ici la durée du bail qui est visée principalement. Dorénavant, le bail étudiant sera conclu pour une durée de maximum 12 mois, ce qui permettra aux étudiants Erasmus de s’inscrire dans des baux de moindre durée. Mais si l’étudiant souhaite renouveler le même bail (aux mêmes conditions de loyer), il pourra le faire par période d’un an. Ce nouveau régime permet un équilibre dans les relations avec le bailleur et favorise une stabilité de l’étudiant dans son logement et des loyers dans un secteur assez volatil.
Une autre particularité réside dans la possibilité de résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée dans les lieux, moyennant le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. On pense ici au cas d’un étudiant ayant échoué un examen d’entrée ou une seconde session et qui doit changer d’option.
Ce nouveau régime s’inscrit dans le cadre du Plan Logement étudiant lancé en juin 2015. Une des mesures proposée dans le cadre de ce plan est le label « logement étudiant qui offre aux étudiants un gage de qualité concernant le logement loué (salubrité, insonorisation, wifi, proximité des lieux de la vie étudiante, …) tout en garantissant au bailleur l’intérêt de louer à un étudiant. D’ailleurs le gouvernement a adopté ce 2 février en première lecture le projet d’arrêté concrétisant les principes du label. Celui-ci prévoit l’utilisation obligatoire du régime spécifique aux étudiants. Il augmente la visibilité du logement pour les bailleurs et vise à améliorer la résolution des conflits en favorisant la médiation.
2. Les grandes nouveautés en termes de souplesse et de flexibilité dans les possibilités de logement
Un autre trait général que cette réforme a souhaité soutenir est celui de la liberté d’aller et de venir dans le logement, la flexibilité locative, bien en phase avec notre époque de mobilité accrue, qu’elle soit professionnelle, familiale ou autre.
2.1 Résiliation des baux de courtes durée
La réforme prévoit la possibilité de résilier ce type de baux moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité d’un mois. Le bailleur quant à lui ne pourra pas résilier le bail durant une période d’un an, sauf pour un motif d’occupation personnelle.
2.2 Amélioration de la situation du bailleur en cas de décès du locataire
Désormais, la législation facilite la résiliation du bail en cas de décès du locataire si le bailleur fait face à une succession déficitaire ou à une absence d’héritier. Dans la foulée, il pourra plus facilement libérer les lieux des meubles restants et récupérer la garantie.
3. Renforcer la lutte contre la discrimination en permettant la mise en place d’un bail glissant
Pratiqué en France depuis des décennies, le bail glissant permet à une association de prendre en location et le donne à son tour en location à des personnes précarisées socialement et/ou financièrement sans logement ou mal logées. On parle ici d’un public envers qui un propriétaire aurait des réticences à louer son bien. Durant cette période, l’association offre à l’occupant un accompagnement social pour qu’à termes il soit capable d’assumer son loyer et d’entretenir le bien de manière autonome. Une fois la période transitoire terminée, le bail glisse vers l’occupant qui signera un contrat de bail classique avec le propriétaire.
A l’heure actuelle, les associations bricolent avec la réglementation existante, ce qui cause une insécurité juridique importante et une crainte des propriétaires de se lancer dans ce type d’occupation. Pour la Ministre Céline Fremault, elle reste persuadée que ce type de bail ou autre innovation du même type peut jouer un rôle important dans la question du sans abrisme, notamment dans le cadre des politiques de « Housing First » qu’elle mène à Bruxelles.
4. Grille des loyers
C’est en effet un outil indispensable afin d’objectiver la situation pour aider les Bruxellois à faire leur choix. « Le loyer qui m’est demandé est-il raisonnable ? » « Je voudrais louer mon bien, combien puis-je demander ? » Voilà deux questions que peuvent se poser légitimement le candidat locataire et le propriétaire d’un bien immobilier et pour lesquelles ils ne disposaient auparavant d’aucun outil objectif pour y répondre. Cette nouvelle grille permettra ainsi de mieux informer les parties, tant les locataires que les propriétaires.
En pratique, comment cela va-t-il fonctionner ? La grille sera consultable par tout le monde sur un site internet : comme à Paris, il suffira d’encoder l’adresse du bien et ses caractéristiques pour voir immédiatement apparaitre un loyer indicatif. C’est tout simple ! La grille sera enfin actualisée tous les ans avec les nouvelles données qui seront récoltées par l’observatoire des loyers.
J’insiste sur le fait que cette grille est purement indicative. Il n’est absolument pas question d’encadrer les loyers comme à Paris, je n’y suis à titre personnel pas favorable.
5. Bail-type
L’assise juridique est également prévue dans l’ordonnance concernant l’adoption d’un bail-type par la Région. Un bail-type pour le public étudiant sera également rédigé. Les représentants des locataires et des propriétaires ont été consultés à ce sujet. Le contenu de ce bail fait encore l’objet de discussion mais il ne sera pas obligatoire pour les parties. Il desservira donc un but pédagogique pour les citoyens qui pourront s’y référer s’ils craignent de ne pas maitriser les nouveaux aspects de la législation. L’objectif est de créer, pour début 2018, un outil accessible et aisément manipulable sur internet.
6. Un arrêté répartissant les obligations d’entretien et réparation entre bailleurs et locataires
La répartition était à ce stade uniquement réglée par quelques articles du code civil assez peu adaptés aux habitations actuelles. La législation proposée est nettement plus moderne que le code civil et clarifie la situation sur les responsabilités des parties. Désormais il est prévu qu’une liste des travaux impérativement à charge de l’une ou l’autre des parties soit disponible en ligne. Cette liste est rédigée en collaboration avec les représentants des bailleurs et des locataires, et permettra dans la pratique d’éviter de nombreux conflits désagréables. Cette liste n’est pas exhaustive mais pourra être facilement adaptée aux nouveautés technologiques ou à la jurisprudence.
7. Fonds de garantie en faveur du public fragilisé accueilli par les CPAS
Le nouveau système sur lequel le Gouvernement s’est accordé vise à la fois à aider un public précarisé, et à soulager les CPAS pour lesquels cette mission représente un coût important. Ce système doit permettre d’éviter la déresponsabilisation des locataires tout en assurant leur non-stigmatisation. Le système proposé est un système à deux niveaux :
- Le premier niveau est celui du prêt à taux zéro qui existait déjà et dont les conditions vont ainsi être assouplies pour pouvoir viser davantage de personnes.
- Le second niveau est le plus innovant, celui que l’on a nommé le « fonds BRUGAL ». Ce fonds d’aide régionale est destiné à permettre la constitution d’une garantie locative au profit des personnes qui, bien que réunissant les conditions d’accès à l’aide régionale sous forme de crédit, ne peuvent pas contracter de crédit à la consommation ou n’ont pas les moyens de rembourser un prêt même à taux zéro. Concrètement, le fonds BRUGAL va avancer la garantie locative à la place du locataire. En contrepartie, le locataire devra s’engager à payer une contribution mensuelle dont le montant sera fixé en fonction des revenus (de 5 à maximum 30 euros) ou sans contribution mais avec le cautionnement d’un CPAS. Les contributions versées seront ensuite entièrement remboursées au bénéficiaire en fin de bail, déduction faite des sommes éventuellement dues au Fonds BRUGAL. En cas de déménagement, le Fonds BRUGAL offre un avantage supplémentaire au locataire qui n’est pas « captif » de son logement, celui de pouvoir solliciter une seconde garantie locative avant même le remboursement de la première garantie locative.
Concrètement, qu’il s’agisse du prêt ou du Fonds BRUGAL, le Fonds du logement versera, de manière anonyme, la garantie locative sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire comme le prévoit la législation sur le bail. Le propriétaire ne saura donc pas d’où provient l’argent servant de garantie, ce qui permet d’éviter tout risque de stigmatisation du locataire. Ce nouveau système Win-Win offre une réelle solution pour les locataires sans pour autant réduire les garanties offertes aux propriétaires.
Le Gouvernement a enfin décidé de lancer une étude pour examiner la faisabilité économique, juridique et technique de la mise en place d’un Fonds universel de garantie locative.
