Sur proposition de la Ministre du Logement, Céline Fremault, le Gouvernement bruxellois a adopté, ce 30 juin, en première lecture la réforme du bail à loyer. Ces nouvelles dispositions prévoient entre autre un cadre spécifique pour les colocations et un régime spécial pour le logement étudiant, sans oublier des aménagements en termes de cession de bail et de sous-location, et enfin la possibilité de résilier des baux de courtes durées à moindres frais. Cette réforme historique permet d’adapter la législation pour mieux coller aux spécificités bruxelloises et aura un impact majeur sur des milliers de Bruxellois qu’ils soient locataires ou propriétaires.
Bruxelles est une ville avec des profils multiculturels et socio-économiques très variés avec une population jeune en plein essor démographique dont une bonne part connaît d’importantes difficultés financières. Il est important de rappeler que la Région bruxelloise est encore aujourd’hui à 60% une ville de locataires.
La sixième réforme de l’Etat a transféré aux régions la compétence pour édicter « les règles spécifiques concernant la location de biens ou des parties de biens destinés à l’habitation ». La régionalisation du bail à Bruxelles a été menée en 3 étapes. Dans un premier temps, 25 acteurs de terrain ont été consultés parmi lesquelles on retrouve les représentants des propriétaires et locataires, le RBDH, Bruxelles Environnement, l’IPI, l’UPSI, des juges de paix, le Centre pour l’Egalité des chances, … Dans un second temps, le Gouvernement bruxellois a approuvé le 17 décembre 2015 les principes directeurs. Et le troisième temps a été consacré à la rédaction du texte législatif permettant le transfert de compétence. Cette phase a été réalisée avec l’aide d’un consultant externe (cabinet d’avocats Simont Braun) tout en continuant à consulter les acteurs concernés.
Ce transfert de compétences est mené en tenant compte des avancées dans les deux autres régions, sans pour autant se retrouver au même stade du processus tant les réalités sont différentes. « La régionalisation du bail à Bruxelles a pour mission principale d’améliorer le fonctionnement du marché locatif dans son ensemble pour faciliter l’accès au logement au plus grand nombre » explique la Ministre du Logement Céline Fremault.
1.Les grandes nouveautés en termes de nouvelles formes d’habitat
1.1. La colocation
La colocation est aujourd’hui plus que jamais un mode d’habitat qui se développe (5% en 2012 et 7% en 2015) et qui est amenée à encore se développer davantage à l’avenir, en particulier dans une grande ville comme Bruxelles. La colocation qu’on connait traditionnellement entre étudiants est à présent de plus en plus populaire auprès des jeunes travailleurs ou jeunes ménages car ce mode d’habitat permet de se loger à moindre coût tout en gardant une vie sociale. Il permet pour certains de lutter aussi contre l’isolement. Jusqu’à présent ce mode d’habitat n’était pas réglementée.
Désormais, le régime imaginé vise à répondre à ces préoccupations légitimes de sécurité pour le bailleur et pour les locataires et de souplesse pour les locataires. Souplesse par la liberté d’opter librement pour ce régime ou non. Les colocataires devront régler entre eux les modalités de base de leur vie commune au travers d’un pacte de colocation. Les modalités sont librement arrêtées par les colocataires mais certains éléments devront obligatoirement être repris au sein du pacte de colocation tels que la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l’assurance incendie et les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.
Une fois signé, ce pacte est annexé au contrat de bail. Ce pacte de colocation est un moyen de conscientiser et de responsabiliser les colocataires sur leurs obligations. Il permet aussi de rassurer les bailleurs et apaiser les craintes que les colocations génèrent parfois. Un autre gage de souplesse est la facilité pour les colocataires de quitter les lieux via deux mois de préavis et sans indemnités. Il devra pour cela trouver un remplaçant accepté par le groupe. En cas de refus répété du groupe, le colocataire pouvant démontrer sa recherche active de candidats remplaçants sera toutefois libéré de ses obligations.
1.2. Le logement étudiant
Actuellement un étudiant n’établit généralement pas sa résidence principale dans le lieu loué. Cet état de fait pose un certain nombre de questions quant à la protection juridique de l’étudiant, l’augmentation de loyer, la durée du bail qui n’est pas toujours adapté au statut étudiant (Erasmus par exemple) ou encore la concurrence entre logements étudiants et logements classiques.
La régionalisation du bail prévoit un régime juridique spécifique pour le logement étudiant. C’est ici la durée du bail qui est visée principalement. Dorénavant, le bail étudiant sera conclu pour une durée de maximum 12 mois, ce qui permettra aux étudiants Erasmus de s’inscrire dans des baux de moindre durée. Mais si l’étudiant souhaite renouveler le même bail (aux mêmes conditions de loyer), il pourra le faire par période d’un an. Ce nouveau régime permet un équilibre dans les relations avec le bailleur et favorise une stabilité de l’étudiant dans son logement et des loyers dans un secteur assez volatil.
Une autre particularité réside dans la possibilité de résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée dans les lieux, moyennant le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. On pense ici au cas d’un étudiant ayant échoué un examen d’entrée ou une seconde session et qui doit changer d’option.
Ce nouveau régime s’inscrit dans le cadre du Plan Logement étudiant lancé il y a bientôt un an. Une des mesures proposée dans le cadre de ce plan est le label « logement étudiant », en cours d’opérationnalisation par KPMG désigné par marché public, qui devrait être prêt en 2017 et qui devra offrir aux étudiants un gage de qualité concernant le logement loué (salubrité, insonorisation, wifi, proximité des lieux de la vie étudiante, …) tout en garantissant au bailleur l’intérêt – au besoin au travers d’incitants financiers - de louer à un étudiant.
1.3. Les logements intergénérationnels et solidaires
A côté de la labellisation du logement étudiant, KPMG étudie également la labellisation des logements intergénérationnels et solidaires. Bien qu’aucun régime juridique ne soit déjà prévu à ce stade, l’ordonnance sur le bail prévoit l’assise juridique pour que des spécificités puissent être créées pour ce type de logement et que la ministre du logement entend bien favoriser, dans la lignée d’ailleurs des subsides versés à une dizaine d’associations actives en la matière (Un toit deux âges, Logement pour tous, Habitat et Rénovation, …). L’idée de ce label est de faciliter le développement de ce type d’habitat et mettre en avant la solidarité et les liens sociaux créés.
- Les grandes nouveautés en termes de souplesse et de flexibilité dans les possibilités de logement
Un autre trait général que cette réforme a souhaité soutenir est celui de la liberté d’aller et de venir dans le logement, la flexibilité locative, bien en phase avec notre époque de mobilité accrue, qu’elle soit professionnelle, familiale ou autre.
2.1. Cession et sous-location
Désormais, cession et sous-location sont, à moins d’être écartée dans le contrat de bail, autorisées par principe. Le bailleur pourra néanmoins s’y opposer dans un délai de 30 jours sur motif légitime. Cette mesure favorisera les transmissions de baux.
2.2. Résiliation des baux de courtes durée
La réforme prévoit la possibilité de résilier ce type de baux moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité d’un mois.
- Renforcer la lutte contre la discrimination en permettant la mise en place d’un bail glissant et en travaillant à la mise en place d’un fonds de garantie locative en faveur du public fragilisé accueilli par les CPAS
3.1. Le « bail glissant »
Pratiqué en France depuis des décennies, le bail glissant permet à une association de prendre en location un logement et le donne à son tour en location à des personnes précarisées socialement et/ou financièrement sans logement ou mal logées. On parle ici d’un public envers qui un propriétaire aurait des réticences à louer son bien. Durant cette période, l’association offre à l’occupant un accompagnement social pour qu’à termes il soit capable d’assumer son loyer et d’entretenir le bien de manière autonome. Une fois la période transitoire terminée, le bail glisse vers l’occupant qui signera un contrat de bail classique avec le propriétaire.
A l’heure actuelle, les associations bricolent avec la réglementation existante, ce qui cause une insécurité juridique importante et une crainte des propriétaires de se lancer dans ce type d’occupation. Pour la Ministre Céline Fremault, elle reste persuadée que ce type de bail ou autre innovation du même type peut jouer un rôle important dans la question du sans abrisme, notamment dans le cadre des politiques de « Housing First » qu’elle mène à Bruxelles.
3.2 La Garantie locative
Les principes directeurs de la régionalisation prévoyaient « la mise ne place, dans la limite des crédits disponibles, en plus des systèmes de garantie actuellement en vigueur d’un système de cautionnement public en faveur du public fragilisé accueilli par les CPAS ». Il est question d’une collaboration entre le Fonds du Logement et le CPAS. Il s’agit de renforcer l’activité du Fonds du Logement déjà existante en matière de prêts destinés à constituer la garantie locative en lui accordant davantage de crédit et en élargissant les conditions d’application de ce dispositif (délai de remboursement de 18 à 24 mois, …) mais surtout en garantissant via une caution des CPAS en deuxième ligne le remboursement de ces prêts.
Ce mécanisme permet de faire disparaître les stigmatisations en matière de garantie locative du public CPAS puisque le bailleur n’aura pas connaissance de l’origine des fonds libérés par l’emprunt, que ces prêts sont rapidement octroyables (2 à 3 jours) là où les décisions des CPAS sont parfois plus lentes.
Dans un deuxième temps, il sera également étudié l’élargissement des missions du Fonds du Logement en faisant en sorte qu’il puisse réceptionner les fonds des particuliers à constituer une garantie locative. Les intérêts dégagés par ces sommes serviraient à mener des politiques en faveur des publics plus fragiles.
- Grille des loyers
Le texte de l’ordonnance prévoit l’assise juridique nécessaire à l’établissement d’une grille indicative des loyers. Elle est en passe d’être terminée et le modèle sera proposé sous peu au Gouvernement. L’objectif est qu’elle soit opérationnel en 2017. Elle reprendra quelques critères simples d’utilisation comme la localisation, la superficie et le nombre de pièces. Elle sera aisément accessible sur internet et ne constituera pas une charge supplémentaire pour le bailleur. Cet outil permettra d’objectiver les débats sur la hauteur des loyers pratiqués à Bruxelles en complément de ce qui est déjà fait par l’Observatoire des loyers.
- Bail-type
L’assise juridique est également prévue dans l’ordonnance concernant l’adoption d’un bail-type par la Région. Les représentants des locataires et des propriétaires ont été consultés à ce sujet. Le contenu de ce bail fait encore l’objet de discussion mais il ne sera pas obligatoire pour les parties. Il desservira donc un but pédagogique pour les citoyens qui pourront s’y référer s’ils craignent de ne pas maitriser les nouveaux aspects de la législation. L’objectif est de créer, pour 2017, un outil accessible et aisément manipulable sur internet.
