Op initiatief van de minister bevoegd voor Huisvesting Céline Fremault is de historische hervorming van de regionalisering van de huurovereenkomst door een ruime meerderheid van het Brussels Parlement op 18 juli goedgekeurd. Als eerste van de drie gewesten van het land die de bevoegdheid regionaliseert, voorziet Brussel onder andere een specifieke regeling voor de medehuur en een speciale regeling voor de studentenwoning. Verder zijn er ook de veranderingen inzake overdracht van de huurovereenkomst en onderhuur, en tot slot de mogelijkheid om de huurovereenkomsten van korte duur goedkoper te beëindigen. Deze nieuwe wetgeving werd aangepast om beter met de Brusselse eigenheden overeen te stemmen en zal een grote impact op het leven van de Brusselaars hebben, ongeacht of ze huurder of eigenaar zijn.
De zesde Staatshervorming heeft aan de Gewesten de bevoegdheid overgedragen om “de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan” uit te vaardigen. Het is van belang eraan te herinneren dat het Brussels Gewest vandaag nog steeds voor 60% een stad van huurders is. Deze belangrijke uitdaging heeft de verschillende actoren uit de sector in Brussel ertoe aangespoord om actief aan deze hervorming te werken die vandaag concreet wordt. Naast de aanwezigheid van de vele huurders in Brussel, wordt ons Gewest ook ongetwijfeld meer dan elders met het fenomeen van de medehuur die tot op heden niet gereglementeerd was, met een groot studentenpubliek en een verpauperde bevolking voor wie de toegang tot huisvesting een constante uitdaging is, geconfronteerd. De hervorming bood dan ook de gelegenheid om beter met deze verschillende uitdagingen rekening te houden.
‘Ik verwelkom de belangrijke parlementaire mobilisatie, maar ook die vanuit de burgers in verband met de regionalisering van de huurovereenkomst. Talrijke raadplegingen en voorstellingen hebben plaatsgegrepen. Er werden heel wat actoren ontmoet en dat vaak verschillende malen. Het geleverde werk berust op een bijzonder brede raadpleging en er was tijd en energie nodig om vanaf deze massa aan informatie politieke keuzes te maken om vandaag tot deze eindtekst te komen die tijdens de stemming in plenaire zitting op een brede meerderheid kan rekenen, beklemtoont minister van Huisvesting Céline Fremault.
Doorheen het hele proces zijn er twee doelstellingen die getrouw gevolgd zijn, enerzijds die om zo goed als mogelijk het moeilijke evenwicht tussen huurders en verhuurders enerzijds na te leven en anderzijds die om de wens van de sector te respecteren om geen revolutie in de wetgeving te ontketenen bij het aanpassen aan de nieuwe woonvormen.
Brussel is vandaag zo de eerste van de drie gewesten dat de regionalisering van de huurovereenkomst concreet maakt, het meest emblematische dossier van de wetgeving ter zake. “De regionalisering van de huurovereenkomst in Brussel heeft als hoofdopdracht om de werking van de hele huurmarkt te verbeteren om de toegang tot huisvesting voor het grootst mogelijke aantal mensen te faciliteren. Deze nieuwe tekst zal trouwens toelaten om zonder dralen verder te gaan met de concretisering van de uitvoeringsbesluiten in verband bijvoorbeeld met het rooster van de huurprijzen, het label “studentenwoning”, de standaardhuurovereenkomst of het model van plaatsbeschrijving. ” licht de minister van Huisvesting, Céline Fremault, toe. Er zal tegen het eind van het jaar een grote communicatiecampagne over de regionalisering van de huurovereenkomst gelanceerd worden (colloquium, opleidingen, folders…).
- 1. De grote nieuwigheden inzake nieuwe woonformules
1.1 De medehuur
De medehuur is vandaag meer dan ooit een woonvorm die zich verder ontwikkelt (5% in 2012 en 7% in 2015) en is een woonvorm die in de toekomst, vooral in een grootstad als Brussel, nog meer uitbreiding zal nemen. De medehuur die we traditioneel tussen studenten kennen is vandaag al maar populairder bij jonge werknemers of jonge gezinnen omdat deze woonvorm toelaat om zich goedkoper te huisvesten en tegelijkertijd een sociaal leven te handhaven. Voor sommigen is het ook een middel om de strijd tegen het isolement aan te binden. Tot op heden was deze woonvorm niet wettelijk geregeld.
Voortaan beoogt het stelsel een antwoord te bieden op de rechtmatige bekommernissen in verband met de veiligheid voor de verhuurder via de veronderstelde solidariteit van zijn huurders en soepelheid voor de huurders aan de hand van de vrijheid om al dan niet voor dit stelsel te kiezen. De medehuurders zullen onderling de basistoepassingsregels van hun gemeenschappelijk leven aan de hand van een medehuurpact moeten regelen. De toepassingsregels worden vrij door de medehuurders bepaald, maar een deel van de regels moeten verplicht in het medehuurpact opgenomen worden zoals de verdeelsleutel voor de huur, de uitsplitsing van de huurschade en hun aanrekening op de huurwaarborg, het onderhoud en de herstellingen, het delen van de lasten, een inventaris van de meubels en hun afkomst, de kwesties betreffende de huurwaarborg en het ten laste nemen van verzekeringen zoals de brandverzekering en de toepassingsregels bij intrek, vertrek en vervanging van een medehuurder.
Zodra het getekend is, wordt dit pact bij de huurovereenkomst gevoegd. Dit medehuurpact is een middel om de medehuurders van hun verplichtingen bewust te maken en hen te responsabiliseren. Het stelt ook de huurders gerust en biedt een uitweg voor de schrikbeelden die vaak met de medehuur gepaard gaan. Een andere garantie voor soepelheid bestaat erin dat de medehuurders de plek kunnen verlaten middels twee maanden opzeg en zonder vergoeding. Er dient dan wel een vervanger die door groep aanvaard wordt, gevonden te worden. In geval van herhaalde weigering van de groep, kan de medehuurder die zijn actieve zoektocht naar kandidaat-vervangers aantoont, van zijn verplichtingen ontslagen worden. Bovendien heeft de verhuurder, indien meer dan de helft van de groep van medehuurders het pand verlaten, de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen.
De studentenwoning
Momenteel vestigt een student over het algemeen zijn hoofdverblijfplaats niet in het gehuurde goed. Dit feit werpt een aantal vragen op over de juridische bescherming van de student, de verhoging van de huurprijs, de duur van de huurovereenkomst die niet altijd aan het studentenstatuut aangepast is (Erasmus bijvoorbeeld) of de concurrentie tussen studentenwoningen en klassieke woningen.
De regionalisering van de huurovereenkomst bepaalt een specifiek juridisch stelsel voor de studentenwoning. Hierbij is hoofdzakelijk de duur van de huurovereenkomst bedoeld. Voortaan zal de studentenhuurovereenkomst voor een maximale duur van 12 maanden afgesloten worden waardoor de Erasmus-studenten kunnen kiezen voor huurovereenkomsten van kortere duur. Maar indien de student dezelfde huurovereenkomst (volgens dezelfde huurprijsvoorwaarden) wil verlengen, dan kan hij dit per periode van een jaar doen. Deze nieuwe regeling maakt een evenwicht mogelijk in de relatie met de verhuurder en bevordert de stabiliteit voor de student in zijn woning en van de huurprijzen in een vrij volatiele sector.
Een andere bijzonderheid bestaat in de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen tot een maand voor de intrek in het goed, middels de betaling van een vergoeding van een maand huur. We denken hierbij aan het geval van een student die niet slaagt voor een toelatingsexamen of een tweede zittijd en die van richting moet veranderen.
Deze nieuwe regeling past in het kader van het Studentenhuisvestingsplan waarmee in juni 2015 van start gegaan is. Een van de in dit kader voorgestelde maatregelen is het label “kwaliteitsvolle studentenwoning” die studenten een kwaliteitsgarantie voor de verhuurde woning biedt (gezondheid, geluidsisolatie, wifi, nabijheid van studenten (uitgaansleven, …) en het tegelijkertijd voor de verhuurder aantrekkelijk maakt om aan een student te verhuren. De regering heeft trouwens op 2 februari laatstleden in eerste lezing het ontwerpbesluit aangenomen dat de principes van het label concreet maakt. Het voorziet het verplicht gebruik van het specifiek stelsel voor studenten. Het verhoogt de zichtbaarheid van de woning voor de verhuurders en beoogt conflictoplossing te verbeteren door bemiddeling te bevorderen.
- De grote nieuwigheden inzake soepelheid en flexibiliteit in de huisvestingsmogelijkheden
Een algemeen kenmerk die deze hervorming ondersteunen wou is dat van de vrijheid om te gaan van en te komen in de woning, de huurflexibiliteit, die strookt met onze tijd gekenmerkt door intensieve mobiliteit, op professioneel, familiaal of ander gebied.
2.1 Ontbinding van de huurovereenkomsten van korte duur
De hervorming bepaalt de mogelijkheid om dit type huurovereenkomst te ontbinden middels een opzeg van 3 maanden en de betaling van een vergoeding van een maand. De verhuurder kan de huurovereenkomst van zijn kant gedurende een periode van een jaar, behalve voor reden van persoonlijke intrek, niet opzeggen.
2.2 Verbetering van de situatie van de verhuurder in geval van overlijden van de huurder
Voortaan vergemakkelijkt de wetgeving de ontbinding van de huurovereenkomst in geval van overlijden van de huurder indien de verhuurder met een deficitaire nalatenschap of afwezigheid van erfgenaam geconfronteerd wordt. In het verlengde daarvan zal hij sneller de meubelen uit het pand kunnen verwijderen en de waarborg recupereren.
- Versterken van de strijd tegen discriminatie door een glijdende huurovereenkomst in te voeren
Sinds decennia wordt de glijdende huurovereenkomst in Frankrijk toegepast. De overeenkomst biedt een vereniging de mogelijkheid om een goed te huren en het vervolgens te verhuren aan sociaal en/of financieel bestaansonzekere personen zonder woning of die slecht gehuisvest zijn. Het gaat hier om een publiek waartegenover een eigenaar terughoudendheid vertoont om zijn goed te verhuren. Gedurende deze periode biedt de vereniging aan de bewoner sociale begeleiding opdat hij op termijn in staat zou zijn om zijn verantwoordelijkheid inzake de huur op te nemen en het goed zelfstandig te onderhouden. Zodra de overgangsperiode afgerond is, glijdt de huurovereenkomst naar de bewoner die een klassieke huurovereenkomst met de eigenaar ondertekent.
Op dit ogenblik dokteren de verenigingen met de bestaande regelgeving waardoor er een grote rechtsonzekerheid bestaat en een vrees bij de eigenaars om zich met dit type van woonvorm in te laten. Wat Minister Céline Fremault betreft, zij blijft ervan overtuigd dat deze soort huurovereenkomst of andere innovatie van hetzelfde type een belangrijke rol kan spelen in de kwestie van dakloosheid, vooral in het kader van het “Housing First-beleid” dat ze in Brussel voert.
- Rooster van huurprijzen
Dit is immers een onmisbaar instrument om de situatie objectief vast te stellen en zo de Brusselaars te kunnen helpen bij het maken van hun keuze. “Is de gevraagde huurprijs redelijk? “Ik zou mijn onroerend goed willen verhuren, hoeveel kan ik vragen? ” Dit zijn twee legitieme vragen die de kandidaat-huurder en de verhuurder van een onroerend goed zich kunnen stellen. Tot nog toe hadden zij geen enkel instrument ter beschikking dat hierop een antwoord kon bieden. Dit nieuwe rooster zal een bron van informatie zijn voor beide partijen, zowel voor de huurders als de verhuurders.
Hoe zal dit in de praktijk werken? In de praktijk zal het rooster door iedereen via een website geraadpleegd kunnen worden: zoals in Parijs zal na het invoeren van het adres en de kenmerken van de woning onmiddellijk een indicatieve huurprijs verschijnen. Zo eenvoudig is dat! Het rooster zal ten slotte elk jaar bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe gegevens die door het observatiecentrum van de huurprijzen verzameld zijn.
Ik druk wel op het feit dat dit rooster louter indicatief is. Er is absoluut geen sprake van om de huurprijzen zoals in Parijs te omkaderen. Ik ben er persoonlijk niet voor te vinden.
- Modelhuurovereenkomst
In de ordonnantie is ook de wettelijke grondslag voor de aanname van een typehuurovereenkomst door het Gewest voorzien. Er zal ook een standaardhuurovereenkomst voor het studentenpubliek opgesteld worden. De vertegenwoordigers van de huurders en eigenaars werden in verband hiermee geraadpleegd. De inhoud van deze huurovereenkomst maakt nog het voorwerp van discussie uit, maar ze zal niet verplicht zijn voor de partijen. Het zal een pedagogisch doel dienen, voor de burgers die er zich zullen op kunnen baseren wanneer ze vrezen de nieuwe aspecten van de wetgeving niet onder de knie te hebben. De doelstelling bestaat erin om, tegen begin 2018, over een instrument te beschikken dat gemakkelijk via het internet gehanteerd kan worden.
- Een besluit dat de onderhouds- en herstelverplichtingen tussen verhuurders en huurders verdeelt
De verdeling werd in dit stadium enkel geregeld door enkele artikels van het burgerlijk wetboek die in geringe mate aan de huidige woningen aangepast was. De voorgestelde wetgeving is duidelijk moderner dan het burgerlijk wetboek en verduidelijkt de situatie over de verantwoordelijkheden van de partijen. Voortaan wordt er een online beschikbare lijst met werkzaamheden voorzien die ofwel verplicht ten laste van een van de partijen komen. Deze lijst wordt samen met de vertegenwoordigers van de verhuurders en van de huurders opgesteld en zal het in de praktijk mogelijk maken om de vele onaangename conflicten te voorkomen. Deze lijst is niet exhaustief maar zal gemakkelijk aan de technologische nieuwigheden of aan de rechtspraak aangepast kunnen worden.
- Waarborgfonds ten voordele van het kwetsbare publiek dat door de OCMW’s onthaald wordt
Het nieuwe stelsel waarmee de Regering ingestemd heeft, beoogt tegelijkertijd een kansarm publiek te helpen en ook de OCMW’s voor wie deze opdracht een belangrijke kost vormt, te ontlasten. Dit stelsel moet het mogelijk maken om het verlies van verantwoordelijkheid bij de huurders te vermijden en tegelijkertijd ervoor te zorgen dat ze niet gestigmatiseerd worden. Het voorgestelde stelsel is een tweeledig systeem:
- Het eerste niveau is dat van de renteloze lening die reeds bestond en waarvan de voorwaarden op die manier versoepeld zullen worden om meer personen te kunnen bereiken.
- Het tweede niveau is het meest innoverende, dat genaamd het “BRUHWA-fonds”. Dit fonds voor gewestelijke steun is bestemd om de samenstelling van een huurwaarborg mogelijk te maken ten behoeve van personen die, hoewel ze de toegangsvoorwaarden van de gewestelijke steun in de vorm van krediet vervullen, geen consumentenkrediet kunnen aangaan of niet de middelen hebben om zelfs maar een lening aan nultarief terug te betalen. Concreet zal het BRUHWA-fonds de huurwaarborg in de plaats van de huurder voorschieten. In ruil daarvoor zal de huurder zich ertoe dienen te verbinden om een maandelijkse bijdrage te betalen waarvan het bedrag in functie van de inkomsten zal vastgesteld worden (van 5 tot maximum 30 euro) of zonder bijdrage, maar met borgstelling van een OCMW. De gestorte bijdragen zullen vervolgens aan het einde van de huurovereenkomst volledig aan de begunstigde teruggestort worden, waarbij de eventueel aan het BRUHWA-fonds verschuldigde sommen in mindering gebracht worden. In geval van verhuizing biedt het BRUHWA-fonds een bijkomend voordeel aan de huurder die niet de “gevangene” van zijn woning is, namelijk het feit dat men een tweede huurwaarborg kan aanvragen alvorens zelfs maar de eerste huurwaarborg terugbetaald te hebben.
Concreet zal het Woningfonds, of het nu om de lening of het BRUHWA-fonds gaat, op anonieme wijze, de huurwaarborg op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder storten zoals de wetgeving op de huurovereenkomst bepaalt. De eigenaar zal dan ook niet weten van waar het geld voor de huurwaarborg afkomstig is waardoor elk risico op stigmatisering van de huurder vermeden wordt. Dit nieuwe Win-Win-systeem biedt een echte oplossing voor de huurders zonder evenwel de aan de eigenaars geboden garanties te verminderen.
De Regering heeft ten slotte beslist om een studie te starten om de economische, juridische en technische haalbaarheid van de invoering van een universeel huurwaarborgfonds te onderzoeken
