Vous êtes nombreux à avoir réagi sur les articles de la rentrée qui titraient « les Plans Logement, ça ne fonctionne plus ». Mais quoi de plus normal ?
A la lecture de vos réactions, je me dois de constater que l’intitulé de ces articles certes peut paraître provocateur voire interpellant pour les lecteurs que vous êtes, mais aussi de vous rappeler, que ce titre n’est en réalité que la traduction d’un bilan fort amer que nous nous devons tous et toutes ici présents tirer après 12 années de Plans Logement.
Vos questions sont certes bien légitimes par rapport à la remise en question de ces Plans, qui plus est lorsqu’elle est vient d’une Ministre du Logement, mais n’oublions pas qu’au sein de cette commission, vous êtes tous ici présents d’accord quant au fait que le rythme de croisière de ces Plans n’est pas suffisant pour répondre à la demande en logements publics.
Alors trêve de polémique, nous savons tous que la critique est aisée, mais que l’art est difficile, qui plus est lorsqu’il s’agit de produire plus de logements pour répondre à une demande sans cesse croissante.
Vos questions m’incitent à revenir sur 3 aspects : les constats que je relève après 2 années de législature, ensuite les causes des difficultés rencontrées, enfin les pistes que j’ambitionne de mettre en œuvre pour répondre au défi et à la crise du logement de notre Région.
J’en viens donc aux constats. Ce n’est un secret pour personne, et vous l’évoquez dans votre question Monsieur Maron, il est un fait certain que nos opérateurs publics sont confrontés à la « difficulté de produire via les plans logement ».
Les chiffres parlent d’eux même, et vous les connaissez puisque vous les avez déjà relevés à maintes reprises au sein même de cette commission. Je ne vous apprend donc rien en rappelant le maigre bilan du premier Plan lancé en 2004 et s’engageant sur deux chiffres, 5.000 logements en 5 ans, et pour lesquels le compteur est à ce jour arrêté à 1.718 unités sorties de terre pour les 3 opérateurs concernés à savoir la SLRB, la SFAR et le Fonds du Logement.
Ceci représente donc à ce jour à peine plus d’un tiers de l’objectif de production annoncé en 2004. Néanmoins, je confirme que l’objectif des 5.000 unités existe bel et bien, sur papier certes mais aussi sur le terrain puisque le foncier nécessaire a été mobilisé par les décisions successives du Gouvernement.
Ensuite vient le temps de l’Alliance Habitat, nous sommes alors à la fin 2013. Le modèle du premier Plan est ici en partie reproduit en se basant d’une part sur une mise à disposition de terrains publics et d’autre part sur le principe de constructions neuves. Après 3 ans, nous nous devons aussi de constater que l’effet d’annonce, et je parle ici des chiffres avancés en terme de production à savoir 6.500 logements, ne connaît pas encore à ce jour le succès espéré selon les opérateurs considérés. Le temps d’un bilan intermédiaire de mi législature est donc à mon sens le bienvenu :
- La SLRB tout d’abord est notre opérateur principal de ce second Plan. L’objectif initial confirmé dans la déclaration de politique du Gouvernement visant à lancer la production de 4.000 logements locatifs est encore loin d’être atteint avec à ce jour 1.045 unités localisées dans le cadre de 25 projets. A celui-ci s’ajoutera bientôt le résultat de l’appel à projets lancé au secteur privé avec pour objectif la création de 500 unités supplémentaires. Le chemin est donc ici encore long pour la SLRB en vue de répondre à l’ambition de la législature précédente, j’en conviens ;
- Le Fonds du Logement de son côté est bien avancé dans l’identification du foncier avec plus de 700 logements sur l’objectif de 1.000 logements. Vous avez bien noté qu’un nouvel appel à projet visant l’acquisition de 300 logements sur le marché privé constituera prochainement une nouvelle opportunité me permettant de vous garantir l’objectif poursuivi ;
- Quant à CityDev, notre troisième opérateur également avec un objectif de 1.000 logements destinés au marché acquisitif. Les ventes déjà réalisées ainsi que les projets en cours de développement semblent confirmer que l’objectif devrait être atteint à l’échéance 2018 en ce qui concerne les logements conventionnés. A ceux-ci il faut encore ajouter quelques 260 logements sociaux et près de 300 logements étudiants. Ici donc, vous aurez comme moi constaté que l’objectif de production est dépassé puisqu’il devrait dépasser les 1.500 unités. Par ailleurs, les projets-pilote d’habitat groupé et de CLT, également prévus dans le Contrat de Gestion, devraient également être en cours de réalisation avant l’échéance prévue ;
- Enfin, l’action des Contrats de Quartier couplée à celle des projets répondant au concept du Community Land Trust est également bien en marche avec respectivement 781 logements et 87 logements à l’étude pour ces 2 opérateurs.
Nous pouvons dès-lors, sur base des résultats précités, nous interroger sur le bien-fondé voire le réalisme de certains principes qui avaient à l’époque été privilégiés par mes prédécesseurs.
Ceci m’incite donc à en venir aux causes de vos préoccupations.
Je relève donc des constats précités que sur l’objectif des 11.500 logements cumulés des 2 Plans précités :
- En matière de programmation tout d’abord, le principe initial constituant à construire de nouveaux immeubles sur des terrains publics connaît à ce jour ses limites. La SLRB en est la première concernée puisque elle demeure en quête de terrains pour 3.000 logements soit les 2/3 de son objectif. Nous savons que cette gageure sera en partie résorbée par l’identification prochaine de nouveaux fonciers mis à disposition soit par le privé dans le cadre des PPP, soit par la région dans le cadre des réserves stratégiques en cours d’opérationnalisation ;
- Nous devons reconnaître que ce principe fondateur des Plans basé sur une mise à disposition de terrain est tout de même assez restrictif en soi, abstraction faite des réserves stratégiques, au vu de l’amenuisement des ressources foncières publiques. Or, il ambitionne la production de 8.000 logements soit plus de 2/3 de l’objectif total (4.500 du premier plan et 3.500 de l’Alliance Habitat). Raison de plus pour élargir notre champ d’action en ouvrant la voie aux acquisitions de biens et aux partenariats PPP, j’y reviendrai dans mes propositions ;
- En matière de mise en œuvre opérationnelle des projets, une fois le terrain connu, les causes suivantes sont identifiées et il s’agit bien selon moi des causes majeures qui retardent le délai d’opérationnalisation des logements publics :
- Le délai d’obtention des permis est clairement mis en cause par nos opérateurs publics. A ce titre, j’estime que tant les délais imparti aux demandeurs de permis que les délais relatifs au traitement de ces demandes devraient pouvoir être améliorés, j’en appelle donc à la responsabilité de chacun en vue de raccourcir le temps de la phase liée à l’obtention des permis ;
- Le manque de concertation des autorités locales est aussi à mon sens source de retards considérables. La question est simple, quel est le sens de faire avancer un projet envers et contre tout sans un minimum de consensus local ? Nous nous devons d’agir avec l’ensemble de nos partenaires, et les 19 communes en font partie. Chacun doit y-mettre du sien et nous devons pour cela veiller à multiplier le nombre de projets plutôt qu’à vouloir à tout prix garantir un programme qui ne cadrerait pas avec la réalité locale d’un quartier ;
- Enfin, nous nous devons aussi de conscientiser nos citoyens sur la dynamique inclusive et intégrée que nous cherchons à atteindre dans tous nos projets. Je parle ici de la qualité de nos réalisations. Le pouvoir public se doit d’être exemplaire, alors pourquoi pas nos citoyens ? Pourquoi s’opposer à tout prix à des projets qui visent à inclure la mixité sociale et à favoriser le vivre ensemble ? Ici aussi, nous savons que les multiples recours sont une des causes principales des retards constatés. La SLRB, pour ne citer qu’elle, estime que ceux-ci concernent 14% des retards constatés dans ses projets !
- Enfin, Monsieur Maron, pour répondre à votre préoccupation de la réticence des communes et de la possible liaison entre la politique communale de promotion de logements accessibles et la dotation générale aux communes, quant au fait de savoir si des systèmes incitatifs sont envisagé : le financement des communes se fait par divers biais et notamment via l’ordonnance ordonnance du 21 décembre 1998 dite « dotation générale aux communes » que vous évoquez. On peut également évoquer l’ordonnance du 19 juillet 2007 relative à l’amélioration budgétaire des communes de la Région de Bruxelles-Capitale dite ordonnance 30 millions qui vise la délivrance de subsides aux communes sur base de différents critères arrêtés par le Gouvernement. Une partie de ce subside est octroyée sur base de l’importance du parc de logements à gestion publique et à finalité sociale dans le parc total de logements de la commune. Les communes qui ont investi massivement dans cette politique se voient donc récompensées. Est-il opportun de mettre davantage l’accent sur ce critère dans la répartition des diverses dotations ? Le débat est légitime, toutefois il s’agit d’une compétence dévolue au Ministre-Président. Je vous invite donc à l’interpeller à ce propos. Il ne m’appartient pas de me prononcer à la place du Ministre-Président à propos des éventuelles réflexions qu’il mène sur ces dotations.
Ces causes multiples sont donc bien en partie connues de nous tous et je me dois d’en tenir compte dans la ligne de conduite que je souhaite développer dans la seconde moitié de mon mandat en vue de tendre encore plus vers les objectifs ambitieux fixés par mes prédécesseurs.
J’en viens donc maintenant aux pistes actuellement privilégiées dans le cadre de la nouvelle dynamique qu’il m’importe d’insuffler au processus de production. Celles-ci sont à ce jour concentrées sur les 3 axes suivants :
- Premier axe. Privilégier les acquisitions de biens à la mise à disposition de terrains par le public : le délai de mise en œuvre des zones stratégiques ne nous permet pas d’attendre vu la demande en logements. Comme nous l’avons vu dans les constats précités, les opérateurs qui sont chargés d’acquérir des biens atteignent plus vite leur objectif que ceux qui dépendent d’une mise à disposition foncière publique.
A ce titre, les réunions du conseil de coordination du logement semblent nous confirmer la tendance que les réserves se font rares pour elles en dehors des zones stratégiques.
Les acquisitions constituent à cet égard levier bien nécessaire pour apporter une réponse complémentaire dans l’attente d’une valorisation des réserves publiques recensées par le BBP, raison pour laquelle j’ai depuis lors chargé la SLRB, de se concentrer sur ce type d’opérations. Les premiers projets pilotes sont passés et 3 opérations ont été finalisées après une année seulement avec un potentiel prometteur de 131 logements confirmés. A ceux-ci, je constate que cette nouvelle dynamique est pertinente, à la lumière de 10 autres projets actuellement en cours de négociation.
Ik kom terug op de woorden van het persartikel dat u aanhaalt, Mijnheer Verstraete, en op het cijfer van 57.000 m² (zevenenvijftig duizend vierkant meter) van aangeduide ruimte die vandaag de creatie van 570 woningen en niet van 5.700 (vijf duizend zeven honderd) woningen moeten mogelijk maken. U heeft begrepen dat de journalist zich verkeerdelijk gebaseerd heeft op een minimalistische norm van 10 m² per woning, iets wat ik uiteraard in mijn hoedanigheid van minister van Levenskwaliteit niet kon aanvaarden! We spreken dan ook wel degelijk over een huidig potentieel van 570 (vijf honderd en zeventig) woningen. Ik bevestig dit cijfer inderdaad, maar ik maak er daarom nog geen doelstelling van omdat over heel wat projecten momenteel onderhandeld wordt, en het is daarom aangewezen om regelmatig op de vooruitgang van deze operaties terug te komen.
J’en reviens aux termes des articles de presse que vous citiez Monsieur Verstraete, et au chiffre de 57.000 m² d’espace identifiés qui doivent permettre à ce jour la création de 570 logements et non de 5.700, mais vous aurez tous compris que le journaliste s’est erronément basé sur une norme minimaliste de 10 m² par logement, ce que je ne pouvais évidemment pas accepter en ma qualité de Ministre de la Qualité de Vie ! Donc nous parlons bien d’un potentiel actuel de 570 logements, oui en effet je confirme ce chiffre mais n’en fait pas pour autant un objectif considérant que bon nombre de projets sont en cours de négociation, il conviendra dès lors de revenir régulièrement sur l’avancement de ces opérations.
- Deuxième axe : renforcer nos partenariats avec les partenaires privés. Ici aussi, nous bénéficions d’une expérience forte de multiples projets qui nous ont permis de tirer le pour et le contre des différentes formules de marchés dits PPP. Les opérateurs actuellement privilégiés sont la SLRB et le Fonds du Logement qui visent respectivement la production de 500 et de 300 logements pour atteindre leurs objectifs. Je ne doute pas un instant que ce type de partenariat qui repose sur l’expertise privée ne puisse contribuer aussi à une nouvelle dynamique de production.
- Troisième axe : le renforcement des alternatives à la création de logements publics. Vous le savez, depuis le début de la législature j’ai souhaité, en parallèle de la production de logements publics, renforcer l’allocation-loyer et le système AIS. En ce qui concerne l’allocation-loyer à destination des candidats locataires à un logement social, la règlementation a été amendée et sera réévaluée fin de l’année. Un travail est également mené dans le cadre de l’allocation de relogement comme je l’ai évoqué suite à la précédente interpellation de monsieur Maron. En ce qui concerne les AIS, outre l’adaptation de la règlementation fin 2015, le Gouvernement vient d’adopter la délimitation de zones à loyer majoré lesquelles les loyers accordés aux propriétaires de logements donnés en gestion à une AIS pourront être majorés de 10%. Cette majoration vise à augmenter le nombre de logements pris en gestion par les AIS dans les quartiers où il y en a peu actuellement en raison de l’écart trop important qui existe entre le loyer pratiqué sur le marché privé et le loyer AIS.
- Quatrième et dernier axe : la création de huit nouveaux observatoires du logement à l’échelle communale. Il ne s’agit pas ici de créer un nouveau service local qui pallierait quelque dysfonctionnement de la Région. Il s’agit plutôt d’un renforcement de collaboration entre les pouvoirs locaux et la Région dans la lutte contre les logements inoccupés.
Les observatoires communaux existent depuis 2013 : 4 communes (Anderlecht, Evere, Molenbeek et Uccle) reçoivent de façon récurrente un subside annuel de 25.000 € afin de financer le fonctionnement de leur observatoire. Chaque commune a utilisé son observatoire à des fins différentes et certains points communs se sont dégagés, notamment, en matière de lutte contre les logements vides et insalubres.
Cette année, j’ai fait le choix politique de doubler le nombre d’observatoires communaux du logement et d’orienter ces observatoires vers la lutte contre les logements inoccupés et, en particulier, en matière d’identification de ces logements.
Le budget, inscrit sur l’AB 25.002.27.01.42.22 est passé de 100.000 € à 200.000 € en 2016. J’ai lancé un appel à projets destiné à toutes les communes bruxelloises et ce fût un beau succès puisque 13 communes ont déposé leur candidature. Les 4 communes de base (Anderlecht, Evere, Molenbeek et Uccle) ont été sélectionnées de même que les communes d’Anderlecht, la Ville de Bruxelles, Ixelles et Schaerbeek.
Il est vrai que, comme vous le mentionnez, le Code prévoit que les communes transmettent à la région un registre des logements vides sur leur territoire et je veille à rappeler régulièrement cette obligation légale à toutes les communes. La plupart des communes respectent cette obligation mais pas toutes. Les raisons en sont multiples : cela représente une charge considérable de travail, les renseignements demandés sont parfois complexes etc. Et il n’y a pas de sanction prévue pour les communes qui ne respectent pas leurs obligations.
Plutôt que de sanctionner, je préfère travailler dans un esprit constructif de collaboration et j’espère augmenter le nombre d’observatoires communaux dans les années à venir.
Et concernant la cellule logements inoccupés, je vous rassure Monsieur le député, il n’y a pas de dysfonctionnements. La cellule vient de se doter d’un nouveau programme informatique qui permet de gérer plus rapidement et plus efficacement leur dossiers. Leur collaboration avec les communes évolue bien : jusqu’à présent, 10 communes ont abandonné leur taxe sur les logements inoccupés. Et des discussions sont en cours avec d’autres communes pour l’abandon de cette taxe.
A ces 4 pistes stratégiques, il convient enfin d’ajouter que les causes précitées ne pourront toutes être résolues par celles-ci.
Il conviendra à l’avenir d’être encore plus attentif à certains égards, je pense à la nécessité absolue pour les opérateurs de mieux préparer leurs dossiers en amont, une fois le programme établi en concertation avec l’autorité locale. Ce programme constitue une intention politique et porte généralement sur une ambition de densité et sur la volonté d’inclure des équipements collectifs, voire de diversifier la typologie de logements prévus en prévoyant de l’habitat innovant ou en favorisant une programmation mixte (locative-acquisitive) nous permettant aussi de veiller à un équilibre sociologique répondant aux besoins essentiels des bruxellois.
Un dossier bien préparé ne s’improvise pas et nécessite de consulter l’ensemble des acteurs qui seront amenés à participer au processus de conception. Dès lors, il m’importe que l’ambition d’un programme soit aussi soumise à la validation des instances clés que sont le BBP en charge de la planification territoriale voire le Bouwmeester pour des projets sensibles et stratégiques, BE en charge de l’intégration environnementale, sans oublier le SIAMU et j’en passe.
A ce titre, je me réjouis aussi de la création d’une chambre de qualité telle que proposée par Kristiaan BORRET, notre Bouwmeester, dans sa note d’orientation et qui doit nous permettre d’atteindre l’objectif de qualité qui m’importe tant.
Dans votre question Madame Désir, et dans un tout autre registre, vous évoquiez également les mutations dans le logement social. Ce sujet est tout aussi important que celui de la production en ce qu’il touche directement au bien-être et donc à la qualité de vie des locataires. Il s’inscrit dans le cadre de l’article 8 de l’arrêté du 26 septembre 1996 et vise à ce que chaque SISP s’engage à attribuer prioritairement des logements rendus disponibles à des locataires occupant un logement inadapté à leur composition de ménage. Je suis attentive à ce que chaque SISP participe à cet effort, et le Gouvernement s’est par ailleurs prononcé aujourd’hui sur le pourcentage proposés par les SISP, je vous invite à me revenir afin d’entamer un débat sur cette question.
Tot slot wou ik niet afsluiten zonder op uw vragen terug te komen betreffende de participatie van alle gemeenten en de doelstelling van de 15% (vijftien procent) die u aanhaalt, Mijnheer Verstraete. Ik vestig hier uw aandacht op het feit dat deze doelstelling op de vorige legislatuur betrekking had. Het is dan ook niet meer actueel. Ik vind in dit opzicht dat alle gemeenten natuurlijk partner moeten zijn van de ontwikkelde projecten, dit temeer in het kader van de aankopen waardoor ons actieterrein uitgebreid kan worden.
Enfin, je ne voulais pas terminer sans en revenir à vos questions relatives à la participation de toutes les communes et à l’objectif des 15% que vous évoquez Monsieur Verstraete. J’attire ici votre attention sur le fait que cet objectif concernait l’ancienne législature. Il n’est donc plus d’actualité. J’estime à ce titre que toutes les communes doivent bien entendu être partenaires des projets développés, qui plus est dans le cadre des acquisitions qui permettront d’élargir notre champ d’action.
Voilà pour les principales réflexions qui m’animent et qui vous l’aurez compris justifie je pense la remise en question de certains principes et de certaines pratiques de nos principaux opérateurs qui se doivent d’évoluer et d’innover sans cesse et de tirer des leçons après déjà 12 années de mise en œuvre.
Je vous remercie de votre attention.
